Louer un logement à Vienne : les diagnostics à annexer au bail
Studio étudiant du centre, T3 familial à Malissol, maison à Estrablin : ce que le bailleur doit fournir, ce qu'il risque en cas d'oubli, et les seuils énergétiques applicables.
Le marché locatif viennois est porté par deux profils très différents : les studios et T2 du centre-ville, loués à l'année à des actifs et à des étudiants qui rejoignent Lyon en TER, et les T3-T4 familiaux de Malissol, Estressin, Pont-Évêque ou Estrablin. Le dossier de diagnostic à annexer au bail est le même dans les deux cas, mais les points de blocage ne sont pas les mêmes.
Les documents à annexer au bail
| Diagnostic | Concerne | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Tous les logements loués en résidence principale | 10 ans |
| ERP | Tous | 6 mois |
| Mesurage Loi Boutin | Location vide en résidence principale | Illimitée sans travaux |
| CREP plomb | Immeubles antérieurs à 1949 | 6 ans (ou illimitée si absence) |
| État gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
Le mesurage Boutin porte sur la surface habitable, différente de la surface Carrez : les caves, combles non aménagés et parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m en sont exclues. Dans les immeubles anciens du centre de Vienne, l'écart entre les deux surfaces atteint fréquemment plusieurs mètres carrés.
Interdictions de location : où en est-on ?
Les logements les plus énergivores sont progressivement retirés du marché locatif. Concrètement, à Vienne, cela vise surtout des appartements chauffés à l'électrique dans des immeubles non isolés des années 60 et des maisons de village en pierre chauffées au fioul. Deux réflexes avant de remettre un bien en location : faire réaliser le DPE en amont, puis chiffrer les gestes qui font réellement remonter l'étiquette (isolation des combles, remplacement du système de chauffage, ventilation).
Ce que risque un bailleur qui oublie un document
- DPE absent ou erroné : le locataire peut demander une réduction de loyer ou des dommages et intérêts, le DPE étant opposable.
- Mesurage Boutin absent ou faux de plus de 5 % : réduction de loyer proportionnelle exigible.
- CREP plomb manquant dans un immeuble d'avant 1949 : responsabilité pénale du bailleur en cas d'exposition, notamment avec enfants en bas âge.
- État électricité manquant : impossibilité de s'exonérer en cas de sinistre lié à l'installation.
Relocation, renouvellement, colocation
Un DPE valable peut resservir pour plusieurs baux successifs tant qu'il n'a pas expiré et qu'aucun travaux n'a modifié la performance du logement. En revanche, l'ERP doit être régénéré à chaque nouveau bail puisqu'il ne vaut que six mois. En colocation avec baux individuels, chaque contrat reçoit son propre jeu d'annexes.
Questions fréquentes
Un meublé étudiant à Vienne nécessite-t-il un mesurage Boutin ?
Non, la Loi Boutin vise la location vide en résidence principale ; pour un meublé, la surface habitable doit tout de même être mentionnée dans le bail.
Dois-je refaire les diagnostics à chaque changement de locataire ?
Non, sauf expiration ou travaux. Seul l'ERP, valable six mois, est systématiquement réédité.
Le locataire peut-il exiger une copie des rapports complets ?
Oui, les rapports sont annexés au bail dans leur intégralité, pas seulement sous forme de synthèse.
